論疫后地產:未來房地產銷售仍有接力回升空間

伍戈 原創 | 2020-06-11 21:00 | 收藏 | 投票 編輯推薦
關鍵字:房地產 

   疫后經濟,百業待興。作為國民經濟的重要內生動能,房地產的景氣程度正從一季度的谷底快速回升。這顯然與前期受到抑制的購房需求得以集中釋放有關。經歷如此自發性修復之后,房地產的回升是否還可以持續,尤其在“房住不炒”、“房地產不作為刺激經濟的手段”的大背景下。

 圖1:疫后地產反彈能否持續?  數據來源:Wind圖1:疫后地產反彈能否持續?  數據來源:Wind

  誰在掣肘房地產?

  疫情對居民短期收入造成負面沖擊,疊加家庭債務水平已處歷史高位,這些似乎都是掣肘房地產銷售的悲觀因素。不過與人們直觀感受不同的是,居民收入增長放緩的時期,房地產銷售未必低迷。中美史實對此都有印證。

  究其原因,居民購房行為往往取決于其長期收入的積累和對未來的預期,受短期收入波動的影響相對較小。今年我國居民收入雖有放緩但更多是疫情短期沖擊所致,對房地產銷售未必會構成明顯制約。

圖2:居民收入下降抑制地產回升? 數據來源:Wind圖2:居民收入下降抑制地產回升? 數據來源:Wind

  家庭債務水平高低與房地產短期景氣程度也并非直接關聯。例如,中國居民杠桿率趨勢性抬升已有十多年,而商品房銷售增速的中樞卻相對平穩。特別地,居民杠桿率年內的短期變化往往較為緩慢,難以對商品房銷售的劇烈變化起到主導作用。美國等國際經驗也呈現類似特征。

圖3:居民債務高企抑制地產回升? 數據來源:Wind圖3:居民債務高企抑制地產回升? 數據來源:Wind

  誰在支撐房地產?

  “因城施策”依然是當前我國房地產調控的重要邏輯主線。從過去兩年的實施效果來看,該政策似乎有效熨平了全國范圍內商品房銷售的大幅波動。在此政策基調下,今年山東,南京等地的人才落戶政策邊際放松,嘉興、南寧等城市的公積金政策也有所放寬,這些客觀上將對未來房地產銷售的回升提供積極支撐。

圖4:“因城施策”熨平地產波動 數據來源:Wind 注:圖中有關政策包含人才、公積金、限貸、限購、限售政策等。圖4:“因城施策”熨平地產波動 數據來源:Wind 注:圖中有關政策包含人才、公積金、限貸、限購、限售政策等。

  展望未來,銀行間市場利率下行對信貸及房貸市場利率的滯后傳導還將持續。今年廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年,這也為房地產市場回暖營造了良好的金融環境。經歷疫情后的一段自發性修復后,房地產銷售仍有接力回升的空間,從而有助于宏觀經濟修復企穩。

圖5:金融條件對地產回升形成支撐 數據來源:Wind圖5:金融條件對地產回升形成支撐 數據來源:Wind

  基本結論

  一是疫情對居民短期收入造成負面沖擊,疊加家庭債務已處歷史高位,這些似乎都是掣肘房地產回升的悲觀因素。但與直觀感受不同的是,居民收入增速放緩的時期,房地產銷售未必低迷。家庭債務高低與房地產短期景氣程度也并非直接關聯。古今中外的史實對此都有印證。

  二是因城施策依然是我國房地產調控的重要邏輯主線。從過去兩年的實施效果來看,該政策似乎有效熨平了全國范圍內商品房銷售的大幅波動。在此政策基調下,今年各地放松人才落戶、放寬公積金政策的城市數量明顯增加,這些客觀上將對未來房地產銷售的回升提供支撐。

  三是銀行間市場利率下行對信貸及房貸市場利率的滯后傳導還將持續。今年廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年,這也為房地產市場回暖營造了良好的金融環境。經歷疫情后的一段自發性修復后,房地產銷售仍有接力回升的空間,從而有助于宏觀經濟修復企穩。

個人簡介
伍戈,博士,副研究員,F供職于中國人民銀行貨幣政策二司,曾在國際貨幣基金組織亞太部(華盛頓)工作。主要研究領域為宏觀經濟與貨幣政策,先后在《經濟研究》、《世界經濟》、《IMF工作人員論文》、《商業與經濟學學術期刊》…
每日關注 更多
伍戈 的日志歸檔
[查看更多]
贊助商廣告
搞鱼塘赚钱吗 江西快3网上平台 双色球公式永久不变 腾讯分分彩在线计划 台州股票配资 四川快乐12一定牛开奖 二分时时彩是哪里开的 北京11选5 走势图 江西多乐彩走势图一定牛 怎么样炒股新手入门 3d开机号试机号30期列表